Définition, fonctionnement et avantages du placement dans une SCPI

La SCPI est un investissement immobilier qui attire les français en raison des différents avantages qu’il offre. A travers cet article, nos vous levons le voile sur ce qu’est une Société Civile de Placement en Immobilier, comment elle fonctionne et les avantages qu’elle propose.

Définition

La SCPI est un acronyme qui signifie Société Civile de Placement Immobilier. Elle désigne une forme d’investissement dans le secteur immobilier par l’intermédiaire d’une société de gestion.

C’est ce qu’on appelle un investissement « pierre papier ».

Les investisseurs n’entrent pas en possession direct des actifs immobiliers (la pierre) pour lesquels ils payent, mais détiennent des parts (le papier). Les loyers collectés sur l’ensemble des bâtiments acquis sont distribués aux différents actionnaires au prorata de leur investissement des parts qu’ils détiennent. En ce sens, la SCPI peut être considérée comme une épargne collective.

Le fonctionnement de la SCPI

Le mécanisme de fonctionnement de la SCPI de rendement est relativement simple. La société de gestion en charge de la SCPI collecte des fonds auprès des investisseurs. Elle procède ensuite à la sélection des actifs, un ensemble de bien immobilier qu’elle sera amenée à faire grandir, on parle généralement de parc immobilier. La société se charge de la gestion du parc immobilier dans ces différents aspects, choix des locataires, paiement des charges, collecte des loyers, réalisation des travaux, etc. Elle se charge ensuite de payer les dividendes de chaque actionnaire.

Toutefois, la sélection d’actif doit respecter la stratégie patrimoniale de la SCPI. Les différents objectifs patrimoniaux des investisseurs permettent d’identifier trois catégories de SCPI.

La SCPI de rendement, la plus classique est axée sur l’acquisition des immeubles à usage commercial (bureau, entrepôt, commerce, résidence de service, etc.).

Ce type d’investissement fournit un rendement régulier entre 4 et 6 % aux épargnants.

Bien que, les investissements de la SCPI de rendement se retrouvent légèrement valoriser, il ne s’agit par de son objectif premier.

A contrario, la SCPI de valorisation sont tenue de réaliser des plus-values et non du rendement. Elles reversent à leurs associés les plus-values constatées lors de la cession d’actifs. Ce type de produits convient particulièrement aux investisseurs fortement fiscalisés qui choisissent de décaler la perception de leur dividende.

Les SCPI fiscales sont aussi connues que les SCPI de rendement et assurent à leurs porteurs de parts la diminution de la pression fiscale. Elles investissent dans l’immobilier d’habitation neuf ou réhabilité.

Comment acheter des parts d’une SCPI ?

Les conditions d’acquisition des parts d’une SCPI se déterminent par le type de capital qu’on y pratique.

1. D’une part, nous avons, les SCPI à capital fixe qui sont soit fermées ou soit en augmentation de capital. Ici, l’acquisition se fait lors de l’émission de capital ou lors d’une augmentation de capital. Une acquisition avec une augmentation de capital ne peut se faire que lorsque la précédente augmentation de capital a fait l’objet d’un placement dans l’immobilier à hauteur de 75 %. En outre, les anciennes parts disponibles sur le marché ne doivent pas être vendues à une valeur inférieure à celle des nouvelles.
2. La seconde catégorie est la SCPI à capital variable qui accepte les souscriptions directes contre un prix d’émission. Ici, le porteur de part est en mesure d’acheter ou de céder ses parts à volonté. Le prix de cession est déterminé par la Société Civile de Placement en Immobilier en fonction du prix du marché.

La réglementation de la SCPI

La SCPI de rendement, à l’instar de tous les autres types de SCPI sont soumises à des dispositions légales afin répondre à un souci de transparence. Dans ce but, l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) contrôle les documents à destination du public au moment de l’émission des parts. Elle distingue les sociétés respectant les obligations professionnelles auxquelles elles sont astreintes en leur délivrant des visas. Toutefois, ce visa ne représente par une appréciation de l’AMF sur l’investissement proposé par la société.

L’assemblé généralat des associés est l’organe souverain de la SCPI joue également un rôle important dans la régulation des activités de la société de gestion. Elle détermine le bénéfice à distribuer, fixe le plafond de l’emprunt, modifie les statuts, apporte son avis sur les conventions tenues entre les SCPI. Elle se charge également de la désignation des membres du conseil de surveillance et procède à l’élection des Commissaires aux comptes et de l’expert immobilier. Le conseil de surveillance bien qu’il ne puisse participer aux activités de la société, possède un droit de regard sur tous les projets proposés aux associés.

Les commissaires aux comptes désignent l’Assemblée générale ordinaire chargée de la certification des comptes annuels de la Société Civile de Placement en Immobilier. Ces documents doivent être fidèles à la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de l’exercice. L’expert en immobilier quant à lui est indispensable pour conduire les expertises immobilières pour fixer les valeurs du patrimoine de la SCPI de rendement à la clôture de l’exercice.

Les avantages de la SCPI

Les avantages offerts les SCPI tels que les SCPI de rendement sont nombreuses. Composé d’une équipe de professionnel de l’immobilier, la SCPI de rendement se charge de toutes les préoccupations juridiques, fiscales, relationnelles et comptables relatives à la gestion d’un patrimoine immobilier.

Une prise de risque contrôlée

La SCPI de rendement investit dans plusieurs biens immobiliers. Dans le cas ou l’un des biens du parc immobilier se retrouve en difficulté [incendie, loyer impayé, etc.], l’impact négatif est absorbé par les autres biens détenus par la SCPI. Les investisseurs peuvent acheter des parts dans plusieurs SCPI pour renforcer la mutualisation des risques.

La diversité du secteur d’investissement

En raison du coût élevé que représente un investissement locatif pour un particulier, ce dernier est tenu de se limiter. Les investissements locatifs sont d’ailleurs ceux qui conviennent le mieux à ce type de transaction. Grâce aux sociétés de gestion placement immobilière, il est facile d’investir dans les secteurs plus audacieux à moindre coût.

Un investissement qui s’adapte à la capacité de chacun

L’un des meilleurs avantages d’une Société Civile de Placement en Immobilier est l’opportunité pour les particuliers de réaliser un investissement dans le secteur immobilier sans se ruiner. En effet, les parts d’une SCPI de rendement sont bien moins coûteuses que l’acquisition d’un immobilier en direct. De plus, le porteur de part est en mesure de céder une partie de son placement en cas de difficulté alors qu’il lui serait impossible de céder une partie d’un seul logement.