Achat immobilier en Nue-Propriété
L’achat immobilier en nue-propriété est un investissement à moindre coût qui permet de se constituer un patrimoine, d’anticiper ses revenus à la retraite, d’obtenir une meilleure fiscalité ou d’assurer sa transmission.
Définition
L’investissement en nue-propriété est basé sur la propriété et l’usage d’un logement. Ainsi, le droit d’usage du bien acquis en nue-propriété va être cédé à un bailleur institutionnel. Ce dernier détient alors le droit de la gestion locative et perçoit les loyers.
Le bien reste cependant la propriété de l’acquéreur initiale, un investisseur particulier qui bénéficie d’une réduction de 30 à 40 % sur le coût d’acquisition du bien immobilier. À la fin d’une période prédéfinie par les deux parties, le propriétaire retrouve l’usage du logement et pourra à loisir l’habiter, le ventre où le mettre en location.
Les avantages de l’achat en nue-propriété
L’achat en nue-propriété présente de nombreux avantages patrimoniaux.
Un coût attractif
Si le coût d’acquisition d’un bien en nue-propriété est plus faible que l’acquisition en pleine propriété, c’est grâce à la décote. L’investisseur en nue-propriété perçoit l’ensemble des loyers issu de la période d’investissement sous la forme d’une réduction du prix d’acquisition. Cette réduction s’élève en moyenne à 35 % de la valeur de la pleine propriété.
Une gestion sans charge
La gestion locative revient à la charge du bailleur institutionnel pendant toute la durée de l’usufruit (article 605 et 606 de Code Civil). Il est donc responsable de l’entretien de bien et de sa remise en état à la fin du contrat établie avec le nu-propriétaire.
Absence de fiscalité
L’achat immobilier en nue-propriété ne génère pas de fiscalité supplémentaire pour le propriétaire. Vous n’aurez pas à payer d’impôt sur le revenu supplémentaire ni de prélèvement social et encore moins de taxe foncière.
Pendant la période où le droit d’usage est partagé, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou qu’il soit imposable à l’impôt sur le revenu.
Notez que l’investissement en nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable de l’IFI. Les dettes liées à l’acquisition ou la gestion de la nue-propriété ne peuvent être déduites de l’actif taxable à l’IFI depuis l’application de la loi de finances rectificative de 2013.
Une transmission facilitée
Dans la mesure où vous souhaitez transmettre le bien à des héritiers, les droits de donation seront calculés sur la valeur de la propriété. Toutefois, cela n’est possible que dans la mesure où la nue-propriété est le seul bien qui leur serait transmis.
Focus sur les SCPI en démembrement de propriété
Les sociétés civiles de placement immobilières sont des acquéreurs de biens immobiliers pour le compte de leurs associés ou porteurs de part. Ainsi, il suffit aux investisseurs de disposer d’un minimum de financement pour souscrire à l’achat des parts d’une SCPI.
Le revenu des investisseurs provient de la mise en location des immeubles et il dépend du type de SCPI dans lequel il a investi. En effet, il existe les SCPI d’habitation dont les biens immobiliers acquis sont à usage domestique et les SCPI d’entreprise dont l’objet est la mise en location des immeubles à usage commercial, pour servir de bureau ou encore d’entrepôt.
Les SCPI d’habitation
L’objectif des SCPI d’habitation est la création d’un environnement fiscal propice à la défiscalisation. Il peut s’agir d’une défiscalisation des revenus fonciers (SCPI fiscale de déficit foncier), d’une défiscalisation créant une réduction d’impôt (SCPI fiscale Malraux). Les sociétés civiles de placement immobilier offrent l’opportunité d’optimiser son capital avec peu de moyens.
Le choix d’un SCPI ou d’un autre dans ce domaine précis dépend des objectifs patrimoniaux et des besoins de l’investisseur. Ainsi, pour un investisseur avec des revenus fonciers fiscalisés aussi important que sa tranche marginale d’impôt ainsi qu’à la CSG-CRDS, le choix le plus judicieux est celui d’un SCPI fiscal de déficit foncier pour une optimisation des revenus fonciers.
Dans le cas d’un investissement réalisé avec une imposition lourde, il est approprié de la réduire sur deux années avec des SCPI fiscales de déficit foncier Malraux.
Les SCPI d’entreprise
La particularité des SCPI d’entreprise est la distribution de rendement de hautes valeurs à leurs investisseurs. Cela explique donc le fait que ce type de SCPI soit le plus utilisé dans les différentes stratégies d’investissement dans l’immobilier d’entreprise.
Pour maximiser au mieux les revenus de leurs porteurs, les SCPI d’entreprise peuvent prendre la décision d’investir exclusivement dans certains secteurs géographiques, ou sur des activités économiques particulières. Parfois, ces deux critères sont pris en compte simultanément.
La diversité des axes d’investissement offre des perspectives très attrayantes. En effet, les rendements obtenus de ces investissements permettent de répondre aux questions liées à l’optimisation du patrimoine et du capital tout en jouant la carte de la sécurité.
Le rendement moyen obtenu avec un SCPI d’entreprise se situe entre 4, 80 % et 6, 31 %. Ce qui fait de ce type de placement, l’un des investissements immobiliers les plus rentables.
Les SCPI facilitent l’accès au marché immobilier pour tous. Ces investissements peuvent se faire par des investisseurs particuliers ou professionnels. Les rendements varient en fonction de la manière dont le bien a été acquis ainsi, il est préférable de s’informer avant d’investir.